大连市注册税务师管理工作领导小组文件
大注税管发[2007]11号
关于开展土地增值税清算鉴证的业务规范
各税务师事务所：
根据大连市地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（大地税函[2007]93号文件）的要求及有关税收法律、法规、政策的规定，特制定本规范。
一、 税务中介机构鉴证资质
凡是经过国家税务总局批准，取得注册税务师执业资格，并经过年检合格并公示和新批准的的税务中介机构，均可从事土地增值税清算鉴证工作（具体名单附后）。
二、鉴证内容
1、审核清算项目的基础资料。
2、审核清算项目的销售收入和视同销售收入；
3、审核清算项目的开发成本和开发费用；
4、审核清算项目的已售、未售开发产品的建筑面积；
5、审核清算项目的开发成本及费用分摊的合理性；
6、审核清算项目应交(补、退)土地增值税额。
三、鉴证要点
1、审核清算项目的基础资料，包括：土地使用权证复印件及支付出让金凭证；开发项目申请立项的有关文件；有权机关签发的项目立项批准文件；项目设计任务书及开发项目的预算、概算书；经规划部门批准；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；工程项目招投标文件；工程施工合同；工程竣工验收证明(或备案证)；商品房预(销)售许可证；商品房销售合同；预征土地增值税完税凭证复印件；财务会计报表及主管税务机关要求的其它资料。
2、审核开发项目是否符合土地增值税清算条件，实施实物抽查；
3、审核不同预征率的开发项目是否分开核算；是否按不同的销售方式确定销售收入。
4、审核已售完工开发产品是否全部确认收入，视同销售开发产品的核算及收入确认是否正确完整；
5、审核转让房地产收入总额的会计记录是否完整、准确，是否按规定确认收入的实现；
6、通过对委托人开发成本报表资料的核对、分析，确定重点审核领域和开展风险评估；
7、审核开发成本的扣除项目是否正确合理；
8、审核开发间接费的归集是否符合核算内容的规定；
9、审核综合费用和公共成本的分摊是否合理；
10、审核在开发成本中列支的利息费用是否符合税收规定；
11、审核滚动开发和同时开发多个项目的，其开发成本的分摊依据是否正确一致；
12、审核完工产品计税成本的计算是否正确，有无预提费用和预估成本的现象；
13、审核开发成本中取得的票据是否合法；
14、审核关联方交易事项的计价是否合理；
15、审核计算清算项目应交(补、退)土地增值税额。
四、鉴证的工作程序
税务师事务所在接受纳税人委托提供《大连市房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）的工作程序下：
1、税务师事务所与委托人签订出具《鉴证报告》的委托协议；
2、税务师事务所委派执业注册税务师制定房地产开发项目土地增值税清算鉴证工作的工作计划；
3、执业注册税务师具体实施房地产开发项目土地增值税清算鉴证工作，规范制作工作底稿；
4、税务师事务所对工作底稿和《鉴证报告》实行三级复核；
5、税务师事务所按规范格式以正式文件出具《鉴证报告》，送交委托人，委托人签收报送主管税务机关。
如果纳税人委托税务师事务所代为办理申报工作，税务师事务所也可按为企业提供涉税服务的工作程序代为申报。
6、鉴证工作全部结束后，税务师事务所应于工作终了后20日内将鉴证总结报送到市注册税务师管理中心。
五、鉴证的执业规范和自律要求。
1、执业注册税务师在出具《鉴证报告》时应当以国家法律、税收法规为依据，在出具《鉴证报告》时必须保持高度认真负责精神，所提出的判断意见，应当客观公正和实事求是，所形成的《鉴证报告》，需对内容的真实性、完整性、合法性和数据的准确性承担法律责任。
2、执业注册税务师对在经济鉴证过程中得到资料和情况应当严格保守秘密。除非得到委托人允许或法律规定、职业责任要求公布之外，不得将任何资料和情况提供或泄漏给第三者。
3、执业注册税务师执行鉴证时必须进行实地审查，包括运用核对、查询、复核、观察、盘点、函证、分析、报告等方法，取得确实证据。
4、执业注册税务师遇有下列情况，应当予以拒绝出具鉴证证明，并向纳税人的主管税务机关报告。
（一）委托人示意作不实或不当证明的；
（二）委托人对需要鉴证的事项不提供必要的文件和资料的；
（三）委托人有意隐瞒真实情况。
5、执业注册税务师在实施审查鉴证过程中必须制作工作底稿并做出相应记录，对重要的事项须取得确实证据。工作底稿应当列入税务师事务所档案。
6、执业注册税务师出具的《鉴证报告》一式三份，委托人、委托人的主管税务机关、税务师事务所各一份。
7、经济鉴证业务的收费标准按大价发[1996]42号文件收费标准执行，各税务师事务所不得随意压价或随意提高收费标准。
8、执业注册税务师不认真履行职责不按规定程序出具《鉴证报告》的，注册税务师协会要按照《注册税务师行业自律管理办法》，分别给予警告、通报等惩戒，注册税务师管理中心将取消注册税务师所在事务所下一年度的涉税鉴证资格。
9、执业注册税务师出具虚假《鉴证报告》的，提请税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及其细则进行处罚，并提请行政管理部门吊销税务师事务所营业执照和收回执业注册税务师的执业资格证书。
10、执业注册税务师与纳税人合谋，故意出具虚假鉴证证明构成犯罪的，将移送司法机关依法追究刑事责任。
附：1、大连市地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（大地税函[2007]93号文件）
2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）
3、大连市2006年度年检合格及新批设税务中介机构名单
二○○七年七月五日
大连市地方税务局
大地税函〔2007〕93号 签发人：刘文贵
大连市地方税务局转发
国家税务总局关于房地产开发企业
土地增值税清算管理有关问题的通知的通知
各基层局：
现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号，以下简称“187号文件”）转发给你们，并结合我市具体情况，就有关问题通知如下，请一并依照执行：
一、 关于土地增值税清算鉴证工作的要求
房地产开发企业土地增值税清算鉴证业务，应由纳税人委托有主管部门批准资质的税务中介机构进行，且该税务中介机构必须是经过大连市注册税务师管理工作领导小组年检合格并公告的税务中介机构。
税务中介机构对清算项目的总体情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。税务中介机构应按税务机关制定的《大连市房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，格式见“附件”）范本对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务机关参考，并接受税务机关的查验核实工作。
税务机关在收取《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收。对《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，待补充完整后，重新办理税款清算手续。
税务机关在土地增值税清算审核工作中，如发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，对被通报的中介机构出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。
各基层局税政管理部门具体负责土地增值税清算鉴证的管理。
二、 《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（大地税函［2006］76号）规定的房地产开发项目土地增值税清算的相关规定，与187号文件相抵触的，以187号文件及本通知为准。
附件：1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
2、大连市房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告
二○○七年五月三十一日
大连市地方税务局办公室 2007年5月31日印发
打字：单贞莉 校对：财产与行为税管理处 余杨
国家税务总局文件
国税发〔2006〕187号
国家税务总局关于房地产开发企业
土地增值税清算管理有关问题的通知
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
二○○六年十二月二十八日
国家税务总局办公厅 2007年1月8日封发
大连市2006年度年检合格及新批设税务中介机构名单
|
序号 |
机 构 名 称 |
联系电话 |
|
01 |
大连经济技术开发区永禄税务师事务所有限公司 |
87626818 |
|
02 |
大连新华税务师事务所有限公司 |
84319648 |
|
03 |
大连科华税务师事务所有限公司 |
84687777 |
|
04 |
大连万恒税务师事务所有限公司 |
83679998 |
|
05 |
大连胜华税务师事务所有限公司 |
85862022 |
|
06 |
大连光大税务师事务所有限公司 |
83609386 |
|
07 |
大连连信税务师事务所有限公司 |
84318666 |
|
大连连信税务师事务所有限公司旅顺分公司 |
86613563 | |
|
大连连信税务师事务所有限公司瓦房店分公司 |
85680101 | |
|
大连连信税务师事务所有限公司庄河分公司 |
89872233 | |
|
08 |
大连达信税务师事务所有限公司 |
84541003 |
|
09 |
大连北方税务师事务所有限公司 |
87617973 |
|
10 |
大连通惠税务师事务所有限公司 |
13941121691 |
|
11 |
大连天合税务师事务所有限公司 |
84357891 |
|
12 |
大连致通振业税务师事务所有限公司 |
84390039 |
|
13 |
大连宏誉税务师事务所有限公司 |
82779917 |
|
14 |
大连东正税务师事务所 |
88339527 |
|
15 |
大连诚誉税务师事务所有限公司 |
83786161 |
|
16 |
大连博大税务师事务所有限公司 |
84307229 |
|
17 |
大连安顺税务师事务所有限公司 |
84390581 |
|
18 |
大连敬业税务师事务所有限公司 |
84620119 |
|
19 |
普兰店华信税务师事务所有限公司 |
83127005 |
|
20 |
大连建元税务师事务所有限公司 |
84542602 |
|
21 |
大连明信税务师事务所有限公司 |
83610818 |
|
22 |
大连华夏合伙税务师事务所 |
82734608 |
|
23 |
大连众诚合伙税务师事务所 |
84549569 |
|
24 |
大连甘泉税务师事务所 |
13591300668 |
|
25 |
大连正风税务师事务所有限公司 |
85866089 |
|
26 |
大连庄河正信税务师事务所有限公司 |
89716585 |
|
27 |
大连新兴税务师事务所有限公司 |
88810551 |
|
28 |
大连利信合伙税务师事务所 |
82789521 |
|
29 |
大连隆铭税务师事务所有限公司 |
82633916 |
|
30 |
大连光华税务师事务所有限公司 |
84608231 |
|
31 |
大连正安税务师事务所有限公司 |
88829898 |
|
32 |
大连瑞德税务师事务所有限公司 |
82565866 |
|
33 |
大连金州金信税务师事务所有限公司 |
87830244 |
|
34 |
大连甘井子新星税务师事务所有限公司 |
86507244 |
|
35 |
大连东盛税务师事务所有限公司 |
83698503 |
|
36 |
大连欣和税务师事务所有限公司 |
82900529 |
|
37 |
大连明科税务师事务所有限公司 |
82827420 |
|
38 |
大连信义税务师事务所有限公司 |
82739276 |
|
39 |
大连全友税务师事务所有限公司 |
13940822738 |
|
40 |
大连正直合伙税务师事务所 |
82645791 |
|
41 |
大连诸和税务师事务所有限公司 |
83633111-8013 |
|
42 |
大连鸿华税务师事务所有限公司 |
82474083 |
|
43 |
大连得威税务师事务所有限公司 |
82829900 |
|
44 |
大连华信税务师事务所 |
13998411101 |
|
45 |
大连利安税务师事务所有限公司 |
84409889 |
|
46 |
大连联广税务师事务所有限公司 |
86863275 |
|
47 |
大连信汇税务师事务所有限公司 |
13591731878 |
|
48 |
大连百信税务师事务所有限公司 |
86521178 |
|
49 |
大连圆融税务师事务所有限公司 |
83601239 |
|
50 |
大连智华税务师事务所有限公司 |
84541608 |
|
51 |
大连公正税务师事务所有限公司 |
87671371 |
|
52 |
大连正德税务师事务所有限公司 |
82829399 |
|
53 |
大连金穗税务师事务所有限公司 |
82024315 |
|
54 |
大连永佳税务师事务所 |
83695612 |
|
55 |
大连正新税务师事务所 |
84509590 |